小張老闆買了一間房，總價 2000萬。  
簽約後，他已經付了 500萬自備款，原本打算向銀行貸款 1,500萬。

結果銀行一查聯徵，發現小張老闆過去有信用瑕疵。  
貸款，沒過！尾款補不出來，小張老闆只好跟賣方談解約。

沒想到賣方直接說：「你違約，500萬我全部沒收。」  
小張嚇壞了。😭😭😭  
他聽朋友說：「不是規定最多只能收15%嗎？」  
於是趕緊來問：「傑基代書，請問15%是哪一條？我可以拿這個跟賣方談嗎？」

傑基代書說：有相關規定沒錯。但 15% 上限不是所有買賣交易都適用。很多人聽過的 15%，主要是針對「企業經營者對消費者」的不動產買賣定型化契約，例如常見的建商或業者銷售預售屋或成屋給消費者。  
但如果是一般民眾的中古屋買賣，通常沒有硬性的 15% 上限規定，多數仍要回到契約約定與民法第252條，由法院個案判斷違約金是否過高。

所以本案真正的重點不是：「是不是只能收15%？」  
而是： 「500萬違約金，會不會過高？」

買方違約就算是事實，500萬也通常不是賣方說沒收就全拿走！  
民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」

白話來說，就是：契約寫了違約金，也不代表賣方想拿多少就拿多少。  
如果約定的違約金明顯超出合理補償範圍，法院可以依個案情形酌減。

本案總價 2,000萬，賣方主張沒收 500萬，等於總價的 25%。  
這個比例高不高？（我是覺得很高啦😬😬😬)  
當然不能只看數字，法院還要看賣方到底受了多少損害。

法院通常會看什麼？  
可能考量 ：  
1. 賣方實際損害：解約後賣方到底損失多少？  
2. 違約金比例：500萬占總價 25%，是否過高？  
3. 買方責任：貸款沒過是否因買方信用瑕疵造成？  
4. 履約程度：買方是否已付一大筆款項？  
5. 房市狀況：房子後來是否更難賣？是否會跌價？  
6. 公平原則：全部沒收是否超過合理補償範圍？  

所以，法院不是看到買方違約就一定支持全額沒收。  
但也不是買方喊「太高」就一定會砍。

重點在於：賣方的損害，是否真的大到可以合理留下500萬。  
賣方可以主張違約金。買方當然也可以主張違約金過高，請求法院酌減。

不過分享一個實務狀況，就目前公開判決與實務經驗來看，近10年違約金酌減訴訟中，法院最後認定超過總價 15% 的案例其實不多，通常會落在 15% 以內，甚至更低。

☆給買房的朋友小提醒☆

買房前，請先做三件事：  
1. 先找銀行承辦試算看看自己的支付能力，不要只聽誰說「你應該貸得過」。  
2. 如果年輕的時候消費有點輕狂，信用狀況沒把握的話，可以自己先調聯徵看看。（看不懂我可以幫你看）  
3. 自備款多準備多一成，貸款有狀況時還可以應急。

當然實務上還有些隱藏版小小小撇步，有買房規劃的朋友可與代書聯繫

★最後一句話★

房子很貴，簽約前多確認些小細節。  
很多時候，省下的不只是麻煩，是幾百萬的辛苦錢！